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“因城施策”、“平稳发展”仍是2019年调控的主基调

一季度,房地产政策层面热闹纷呈,两会作为政策风向标,引发市场广泛关注,主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。多省市公布2019年棚改计划开工量,整体有升有降,结合市场实际情况,不排除“计划减量、实际超量”的可能性。粤港澳大湾区规划给渐显疲态的中国经济注入一针强心剂,核心引擎在于香港、澳门、深圳和广州4大中心城市,前海、南沙和横琴将成改革试验田及发展高地。珠海、济南、阜阳等布局松绑“四限”,海口、南京、西安等调降人才落户门槛,但并不等同于调控政策实质性转向。
展望未来,为了避免陷入“一降就放、一放就涨”的恶性循环,叠加3月市场回暖,政策宽松预期将有所减弱。不过,2019年调控政策微调放松已在预期之中,预计上半年整体维稳,因城施策、分类指导,夯实地方政府主体责任;下半年压力城市将逐步放开调控,“四限”政策皆有放松可能性。
聚焦2019年“两会”,主要涉及房地产市场形势、调控政策、金融政策、房地产税立法、新型城镇化和居民购房能力等6大方面。具体而言:
其一,房地产市场形势:从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”。“两会”期间住建部部长王蒙明确表示,保持政策连续性和稳定性,防止房市大起大落,2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展。2018年下半年以来,楼市、地市频现转冷特征,多数城市去化率均有不同程度的回落,部分城市更是以价换量。基于未来楼市预期的转变,房地产行业的调控目标已经由“坚决遏制房价过快上涨”转向“防止房市大起大落”。
其二,房地产调控政策:平衡稳增长与防风险关系,调控强调地方主体责任。“两会”特别提出了“三稳”即稳预期、稳增长、调结构,并要处理好“三重关系”,意即统筹好国内与国际的关系,平衡好稳增长与防风险的关系,处理好政府与市场的关系。就房地产市场而言,“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变,在支持居民自住以及改善性购房需求的同时,着力打压投资、投机性需求。与此同时,中央会将更多的政策自主权下放给地方政府,根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。
其三,房地产金融政策:信贷适度宽松纠偏,企业去杠杆居民稳杠杆。2019年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,与2018年略有不同,今年会适度提升赤字率来满足企业减税和保障民生的双重需求。区别于大水漫灌式强刺激,未来信贷政策还是要松紧适度,正如政府工作报告所示:不能只顾眼前,采取损害长期发展的短期强刺激政策,产生新的风险隐患;结构性去杠杆的目标要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住。联系到2019年初央行降准1个百分点,净释放增量信贷资金约8000亿元,意在维持银行间市场流动性合理充裕。预计2019年货币政策中性偏积极,年内再降准可能性颇高,定向降息而非全面性降息,着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。