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房地产开发投资增速同比增12%,唯一增幅逆市提升指标

步入2019年以来,楼市成交量持续走低,1-2月商品房销售面积同比下降3.6%,因传统春节影响,新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%,增速继续提升2个百分点。具体来看:
1、前2月销售面积同比跌入负增长,延续去年以来下行调整走势
2019年1-2月,全国商品房销售面积为14102万平方米,同比下降3.6%,商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。以此来看,自去年下半年以来全国市场成交热度持续变冷、行业下行调整的趋势依然延续。前2月重点城市的新盘项目开盘去化情况也足以说明市场真实情况,虽然各房企采用少量推盘、以价换量等营销策略,但成交表现依旧不佳,认筹不足以致开盘去化率降至30%,甚至个位数。两相印证之下,销售回落也在市场普遍预期之中。
从销售区域来看,中部小幅下滑、西部地区依旧增长,成为支撑当前行业销售的主力军,主要是中西部地区由于此前市场升温较慢,故尚存补涨行情,同比增长2.2%,但增速有4.7个百分点的回落,未来增速预计也难以保持;而份额较大的东部地区由于政策相对严苛,调控时间长叠加需求透支,同比降幅最大,达9.7%,降幅扩大4.7个百分点。
我们预计在短期内,市场下行趋势仍将惯性延续。其中,一、二线城市在政策趋缓下成交量基本保持稳定,或者略有回升;受市场购买力透支、棚改开工量高位回调等多方面因素影响,三四线城市依旧面临较大的调整压力。
2019年1-2月,全国房地产开发投资额为12090亿元,较2018年同期增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中,中部、西部地区投资增速均明显回升,尤其是西部地区房地产投资同比增长16.8%,增速提高7.9个百分点。
鉴于去年同期房地产投资基数并不低,且新开工和土地购置等多项相关指标降幅显著,我们认为投资增速逆市上行主要源于房企为抢跑业绩加紧施工所致。2019年1-2月份房地产开发企业房屋施工面积67.5亿平方米,同比增长6.8%,增速提高1.6个百分点,为开发投资额的增长贡献了巨大比重,因而带动了开发投资额增速的强劲上升。
鉴于房地产销售持续不振,商品房销售面积现已步入负增长区间,在售项目去化率下降、销售周期拉长等一系列负反馈效应将显著抑制企业再投资热情,预计年内房地产投资增速将转升为降,步入下行通道。